간단하게 알아보는 용적률과 건폐율

용적률과 건폐율이란?

 부동산 공부를 하다 보면 용적률과 건폐율이라는 단어를 많이 보실 겁니다.

 

 용적률과 건폐율이 중요한 이유는 자기가 소유한 땅을 개발하거나 건축물을 지을 때 얼마나 건축이 가능한지를 알 수 있기 때문입니다. 또한 이번에 새로 건물이 올라간다는데 그곳의 용적률과 건폐율을 알게 된다면 앞으로 나올 투자수익에 대해서도 대강적으로 알수 있습니다.

 

그럼 용적률이 높아야 투자수익도 높다고 하는데 도대체 용적률은 뭐고 건폐율은 뭔지 한번 알아보겠습니다.

 

건폐율이란?

건폐율은 쉽게 말해 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.

예를 들어, 대지가 100평이고 건축면적이 50평이라면 건폐율은 50/100으로 50%가 됩니다.

 

한마디로 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 X 100(%)라고 생각하면 됩니다.

 

아래 그림처럼 대지면적이 100평이고 건축면적이 50평이라면 건폐율은 50%가 되는 겁니다.

 이렇게 되고 나머지 50%는 공지가 되는 겁니다. 

 

 그러면 넓게 100평을 전부 사용하면 되는데 왜 50%만 사용을 할까요? 이는 관할구역의 면적 및 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 국계법으로 지정이 되어 있기 때문입니다. 그렇게 규제하지 않는다면 건설사는 100평의 땅 안에 건물을 최대한 많이 지어서 좁은 도로, 햇빛을 볼 수도 없게 수익에만 치우친 건물들을 세울 겁니다. 지금 아파트에 놀이터, 도로, 공원등이 있는 건 전부 건폐율 덕분입니다. 

 

 건폐율이 높다면 건물을 지을 때 평수를 계산할 수 있기 때문에 투자하는 데 있어서도 중요한 지표로 활용됩니다. 다음은 용도지역별 건폐율 상한선입니다.

용도지역		상한선(백분율)
도시지역	주거지역	70
	상업지역	90
	공업지역	70
	녹지지역	20
관리지역	보전관리지역	20
	생산관리지역	20
	계획관리지역	40
농림지역		20
자연환경보전지역		20

 

용적률이란?

 그럼 용적률이란 어떤 걸까요? 용적률은 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적 합계(연면적)의 비율입니다.

예를 들어 대지면적이 100평이고 지하층부터 지상 4층까지 각 층별 바닥면적이 50평일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합입니다.

 

50평 X 4 = 200평 이므로 용적률은 200%가 됩니다.

 

한마디로 용적률 = 연면적/대지면적 X 100(%)라고 생각하시면 됩니다.

 

아래 그림을 보시면

지하층은 포함되지 않기 때문에 지하층 제외 후 지상 1~4층까지의 50평 X 4개 층 = 200%의 용적률이 나오는 겁니다.

쉽게 말해서 건물을 얼마나 높게 올릴 수 있는가를 정하는 비율입니다. 하지만 건폐율과 마찬가지로 용적률 역시 도시의 교통, 일조권, 환경 등을 쾌적하게 유지하기 위해 제한을 받습니다. 

 

자세한 내용은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

용도지역		상한선(백분율)
도시지역	주거지역	500
	상업지역	1500
	공업지역	400
	녹지지역	100
관리지역	보전관리지역	80
	생산관리지역	80
	계획관리지역	100
농림지역		80
자연환경보전지역		80

 

이렇듯 용도지역에 따라 상한선이 정해져 있는데 이 상한선이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있다는 뜻이기 때문에 투자 시 잘 알고 계셔야 합니다.

 

만약 1층 바닥면적이 50평인 4층 건물을 투자했는데 알고 보니 지상 1층을 주차장으로 사용하는 지하 1층~3층 규모의 건물이라면 지하 1층과 1층 주차장은 연면적에서 빠지기 때문에 용적률은 100%가 되는 겁니다. 이럴 경우 수익률에서 큰 차이가 발생하기 때문에 계산을 잘하셔야 합니다.

 

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이렇게 건폐율과 용적률에 대해서 알아보았습니다. 간단하게 생각해 보면 아래와 같습니다.

 

건폐율 = 정해진 땅에 얼마나 넓게 지을 수 있는가

용적률 = 정해진 땅에 얼마나 높게 지을 수 있는가

 

건폐율과 용적률이 중요한 이유는 땅을 개발하여 건축물을 지을 때 얼마나 건축이 가능한지 가장 기본이 되기 때문입니다. 이 두 가지 개념을 알고 계시다면 추후 실제로 본인 땅을 개발하시거나 다른 곳에 투자하실 때 전문가들과 쉽게 대화하실 수 있으실 겁니다. 

 

 요즘 경치 좋은 외곽지역에 카페 등이 많이 생기고 있는데 이런 곳은 대부분 자연녹지나 생산녹지에 지어지는 경우가 많습니다. 건폐 율면에서는 도심보다 불리할 수 있지만 주차장을 넓게 사용할 수 있어 오히려 이용효율이 더 높기 때문입니다.